海外出張が多い売主様のため、将来の紛争リスクを未然に防いだ売却案件
ケース概要
課題
海外出張が多く月の半分以上は日本にいない売主様の案件。売却後の瑕疵対応が困難になる可能性があり、将来的なトラブルリスクを未然に防ぐ必要があった。
解決策
費用弊社負担で建物状況調査と瑕疵保険の利用を提案。建物状況調査で発見された瑕疵についても、修繕工事を実施して瑕疵保険を利用できる状態にした。
結果
決済後約1ヶ月後に買主から水漏れ跡の発見が報告されたが、瑕疵保険が適用できる契約になっていたため、保険会社を通じて対応。売主様にご負担をかけることなく解決し、売却後の安心までを提供する包括的なサポートを実現しました。
初期状況と課題
税理士の先生からのご紹介で、相続されたご実家の売却に着手。すぐに買主様が見つかり、売買契約の準備を進めていました。しかし、契約直前の大雨で隣地の擁壁が崩落し、土砂が敷地に流れ込むという不測の事態が発生。隣地所有者による復旧工事には1〜2ヶ月を要する見込みでしたが、買主様からは「工事完了を前提に、予定通り契約したい」とのご意向が示されました。
私たちが直面した主な課題：
売買契約締結の直前に、隣地の擁壁が崩落し土砂が流入。
買主は工事完了を前提とした早期の契約締結を希望。
復旧工事の品質や工期が不透明なまま契約を進めると、将来的な境界トラブルや告知義務違反に問われるリスクがあった。
私たちの段階的アプローチと協力
1
リスク分析と対策立案
媒介契約締結時に売主様の海外出張が多い状況を踏まえ、売却後の瑕疵対応が困難になる可能性を分析。契約不適合責任の説明を行い、建物状況調査（調査費用は弊社負担）と瑕疵保険の利用を提案し、売主様はこれを了承しました。
• 売主様の状況を深く理解し、潜在リスクを特定。
• 費用を弊社負担で対策を実施することを決定。
• 契約不適合責任について事前に説明し、適切な対策を提案。
2
建物状況調査の実施と瑕疵発見
建物状況調査を実施したところ瑕疵が発見され、瑕疵保険に入るのであれば修繕工事費用約50万円が発生するとの報告書が届きました。売主様へも報告をあげ、売却手残り額が減るのは不本意でしたが、海外出張が多いことと契約不適合責任を鑑み、修繕工事を実施すると判断していただきました。
• 建物状況調査により事前に瑕疵を発見。
• 売主様に状況を丁寧に説明し、修繕工事の必要性を理解していただく。
• 修繕工事を無事完了し、瑕疵保険も利用できる状態に。
3
決済後のトラブル発生と保険対応
買主Yと売買契約を締結し、決済を終えて無事取引完了となりました。ところが決済が終わり約1ヶ月後にリフォーム工事を実施していた買主Yから、キッチンの壁をはがしたところ水漏れ跡が見つかったので、契約不適合責任に基づき売主にて修繕してほしいとの連絡が入りました。しかし、この契約は瑕疵保険の利用ができる契約になっていたので、改めて弊社から買主Yに対し売買契約内容の説明を行い、保険会社を通して水漏れの対処をしてもらうことで理解をいただき、事なきを得ました。
• 決済後約1ヶ月後、買主から水漏れ跡の発見が報告される。
• 瑕疵保険が適用できる契約のため、保険会社を通じて対応。
• 売主様にご負担をかけることなく、トラブルを解決。
成功した結果
不測の事態にもかかわらず、トラブルのない円満な取引を実現しました。この対応が高く評価され、ご紹介元の税理士の先生との信頼関係がより強固なものになりました。
売却後のトラブルリスクを未然に防止
事前の対策により、実際のトラブルも円滑に解決
売主様の安心を確保
クライアント様へのご説明、複雑な手続き、関係者との調整まで。
皆様が本業に集中できるよう、不動産に関するすべてを、代表の嶋が責任をもってサポートします。
まずはお気軽にご状況をお聞かせください。